Alcuni lettori chiedono alla Nostra Redazione – Area Servizio Legale – se il Condominio è responsabile dei danni provocati ai condomini da una Ditta Appaltatrice ovvero derivanti dal contratto di appalto stesso. In particolare un lettore ci chiede se riteniamo possibile azionare una domanda risarcitoria da parte del proprietario di un appartamento per i danneggiamenti da questi subiti a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal canale di gronda in correlazione con il sottotetto e con le parerti esterne dal lato del fabbricato condominiale.
In effetti sembrerebbe – da quanto riferitoci – che l’assemblea condominiale in precedenza tenutasi aveva, con regolare delibera, conferito dei lavori ad una società di costruzioni-ristrutturazioni che, però aveva dimostrato di non aver operato bene, mancando di sostituire la grondaia e di prendere provvedimenti ristrutturativi tali da rimuovere la causa delle penetrazioni d’acqua.
Ora il problema che si poneva il condomino consisteva nel fatto che avendo il suo appartamento – secondo ciò che ci viene indicato – ricevuto un danno la cui causa era indiscutibilmente attribuibile alla difettosa ed incompleta esecuzione dei lavori (senza illustrare però il come ed il perché della suddetta affermazione né il nesso di causalità, il tipo di danno ed in effetti chi abbia compilato la certificazione dei danni subiti) se questi poteva e può esigere che ne risponda il Condominio stesso? Oppure deve rivolgersi alla ditta appaltatrice i lavori?
Ora il problema è duplice: in effetti la legittimazione passiva dell’azione deve attribuirsi in concreto in capo all’impresa appaltatrice, od al direttore dei lavori che abbia certificato, contrariamente alle evidenze, la regolare conclusione dei lavori stessi- individuata quale controparte del rapporto negoziale.
Per quanto riguarda il contratto d’appalto, la corresponsabilità del committente può configurarsi solo in caso di specifica violazione di regole di condotta, sanzionabile ex art. 2043 c.c. ed in particolare per culpa in eligendo per essere cioè stata affidata l’opera ad un’ Impresa inidonea, ovvero nel caso in cui l’appaltatore sia stato mero esecutore di ordini. Da quanto emerge dalla narrazione dei fatti nulla si evidenzia in proposito, anzi, i comproprietari hanno contribuito alla scelta dell’Impresa che si sarebbe occupata dei lavori con il loro voto in seno all’assemblea condominiale.
Del resto il Legislatore ha previsto per il Condominio, che qualora il quorum, circa l’affidabilità dell’Azienda- Impresa Edile, non sia raggiunto perché qualcuno avanza dubbi, quel soggetto o comunque ciascun partecipante, potrà reagire all’inerzia degli altri con lo strumento di cui al’art. 1105 co. 4 c.c. al fine di richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, strumento del quale gli attori – nel caso di specie – colpevolmente non si sono avvalsi.
Sulla base di quanto detto suggerisco, quindi, al futuro attore del procedimento, prima extragiudiziale e poi giudiziale, di fornire validi elementi di riscontro circa i danni lamentati, quantificandoli in maniera specifica e con puntuale riferimento ai fatti concreti sia spazialmente che temporalmente identificabili, facendosi redigere una perizia da un Tecnico idoneo che la giuri in Tribunale affinché si prenda la responsabilità di quanto affermato e che sarà alla base della discussione.
Occorrerà, ancora, attivare una procedura ADR, chiamando a Mediazione l’Impresa Edile e semmai il Condominio (quest’ultimo a sostegno della propria tesi), dopodiché nel malaugurato caso di mancata adesione alla Mediazione da parte dell’Impresa invitata non rimarrà altro che eventualmente ricorrere ad un Accertamento Tecnico Preventivo da farsi prima della causa affinché venga descritto dettagliatamente lo stato dei luoghi, nonché i fatti, le circostanze, la responsabilità ed ancora una volta qui tentare una risoluzione alternativa per poi, infine, in ultima istanza andare in causa contro l’Impresa (spedando che questa abbia una Assicurazione che il Condominio si sarebbe dovuto far dare nel contratto di appalto). Chi non ha intenzione di seguire questi passi faccia molta attenzione alla concreta possibilità di incorrere nella condanna da parte del Giudice al pagamento di spese, diritti ed imposte di causa particolarmente alti qualora non provi adeguatamente la propria domanda.